Coût des matériaux de construction : votre bâtiment est-il adéquatement assuré?

Les coûts des matériaux de construction ont connu une évolution en dents de scie dernièrement, ce qui donne aux propriétaires de bâtiments commerciaux de bonnes raisons de vérifier si leur police d’assurance des biens est toujours sur les rails.                                       

En mai dernier, les prix du bois d'œuvre ont atteint des sommets en raison de l’effervescence des rénovations et les réparations domiciliaires tout au long de la pandémie et du resserrement des approvisionnements. Selon Statistique Canada, les prix du bois d’œuvre ont augmenté de 118,9 % au Canada du 31 mars 2020 au 21 mars 2021¹. Ils se sont effondrés en juillet, mais les spécialistes de l’industrie prédisent qu’ils demeureront supérieurs aux niveaux d’avant la pandémie au cours des 5 à 10 prochaines années². Pendant ce temps, les prix des produits du fer et de l’acier avaient augmenté de 50,9 % en juillet par rapport à l’année précédente, en raison de la forte demande de la Chine³.

Quel est le rapport entre les coûts de construction et l’assurance des biens? « Lorsque le coût des matériaux comme le bois d’œuvre et l’acier augmente, les coûts de remplacement augmentent aussi, naturellement », indique Bob Lawlor, spécialiste principal, accidents, région de l’Atlantique, chez Souveraine Assurance. « Et par conséquent, les assurés doivent vérifier s’ils sont adéquatement assurés à la lumière des coûts de remplacement actuels et de la valeur réelle de leur propriété. »

Avec les augmentations et les fluctuations du coût des matériaux, les propriétaires de bâtiments commerciaux risquent de se retrouver sous-assurés. Si le prix de la reconstruction ou de la réparation des dommages ou des pertes est supérieur au montant de l'assurance d'un assuré, celui-ci doit payer la différence de sa poche. 

Cela est lié à un terme souvent mal compris par les assurés : la coassurance. Une clause de coassurance exige qu'un bâtiment soit assuré pour un pourcentage de sa valeur de remplacement. Cette clause fait en sorte que les titulaires de police assurent leurs biens à un pourcentage précis de la valeur du bien afin de recevoir une indemnisation complète en cas de perte ou de dommage.

En général, si le propriétaire d’un bâtiment commercial détient une assurance pour les coûts de remplacement, il est tenu d’avoir une couverture correspondant minimalement à 90 % de la valeur de la propriété assurée. Par exemple, si son bâtiment vaut 1 M$, il doit avoir une couverture d’au moins 900 000 $ pour le faire remplacer. Si le bâtiment n’est assuré que pour 500 000 $, une clause de pénalité sera invoquée, puisque l’assureur a choisi de conserver une partie du risque lui-même (la formule consiste essentiellement à diviser le montant d’assurance souscrit par le montant que devrait avoir l’assuré pour satisfaire à la coassurance, qui est ensuite multiplié par le montant du sinistre).  

Même si les prix du bois ont regagné des niveaux plus réalistes, on estime qu'un nombre important de bâtiments étaient sous-assurés avant la COVID-19. En fait, un rapport suggère qu'en moyenne, 70 % des bâtiments commerciaux au Canada seraient sous-assuré dans une mesure de 40 %⁴. L’occasion est donc bonne pour tout propriétaire de bâtiment commercial de revoir sa couverture.  

« Les courtiers et les compagnies d’assurance ont le même objectif : nous voulons que nos clients soient adéquatement assurés, poursuit Bob Lawlor. Il est important de documenter les valeurs adéquates des bâtiments sur les polices. Cela permet au client d’être bien couvert en cas de perte ou de dommage, car les coûts peuvent être considérables. »

Ultimement, il incombe à l’assuré de veiller à ce que la valeur adéquate de son bâtiment soit documentée dans sa police. En cas de doute, suggère Bob, les propriétaires devraient obtenir une estimation de leur bâtiment commercial ou demander à un entrepreneur de l’évaluer en tenant compte des coûts de remplacement. 

Pour leur part, les courtiers peuvent se montrer proactifs et soulever la question avec leurs clients. « S’ils n’ont pas encore eu ces conversations et qu’un client subit un sinistre aujourd’hui, il est possible qu’il soit sous-assuré, explique Bob Lawlor. Je leur conseille de ne pas attendre le renouvellement de la police, mais bien de prendre contact avec leurs clients dès maintenant pour les conscientiser par rapport à cet enjeu et pour veiller à ce que la valeur de leur bâtiment soit à jour. Ensuite, le client pourra déterminer la marche à suivre concernant sa couverture, si nécessaire. » 


Sources

¹ The Western Producer, StatsCan data confirms stratospheric increase in lumber costs, 6 mai 2021.
https://www.producer.com/news/statscan-data-confirms-stratospheric-increase-in-lumber-costs/
² CTV News, Lumber prices have plunged, but experts don’t expect them to back to pre-pandemic levels, 30 juillet 2021.
https://www.ctvnews.ca/business/lumber-prices-have-plunged-but-experts-don-t-expect-them-to-go-back-to-pre-pandemic-levels-1.5529452
³ Kitco, Canadian steel products prices up 51% year-over-year in July on strong demand from China, 27 août 2021.
⁴ Nova Scotia Insurance Women’s Association, Underinsurance in Atlantic Canada, 16 mai 2016.
https://www.nsiwa.com/risk-management-2/underinsurance-atlantic-canada/